16+
знач.знач.
EURUSD19/0975.03EUREUR19/0988.96
Последняя новость:

  • Особенности сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних

    консультация специалиста

    2013-10-217220
    Особенности сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних

    В последнее время все больше внимания уделяется проблемам детей. Учитывая необходимость защиты их прав и законных интересов, а также социальную значимость таких объектов недвижимости, как жилые помещения, органы государственной власти уделяют особое внимание сделкам с участием несовершеннолетних.

    Число таких сделок увеличивается и в текущем году в Нижнеколымском районе достигло трети от всех возмездных сделоксжилыми помещениями.

    Наиболее распространены случаи отчуждения имущества, где несовершеннолетние являются собственниками на основании приватизации или наследования, и сделки по приобретению жилых помещений в долевую собственность с несовершеннолетними.

    Первоначально следует отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно. Необходимое в соответствии с пунктом 1 статьи 26 и пунктом 1 статьи 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

    Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.

    В свою очередь, действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях ставятся под контроль государства.

    На государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием несовершеннолетних граждан помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

    Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность. По сделкам малолетнего законные представители предъявляют его свидетельство о рождении или свидетельство об усыновлении.

    Основное правило, закрепленное в пункте 3 статьи 37 ГК РФ, говорит о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, т.е. сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

    Одной из гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях.

    Органы опеки и попечительства устанавливают, соответствует ли сделка интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

    Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, то прежде всего следует назвать статьи 28, 37 и часть 4 ст. 292 ГК РФ, статью 31 Жилищного кодекса РФ, а также статью 60 Семейного кодекса Российской Федерации.

    Вышеназванные статьи вменяют в обязанность законным представителям несовершеннолетних во всех случаях совершения сделок с их имуществом получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

    Для получения согласия представители несовершеннолетнего обращаются в органы опеки и попечительства по месту его жительства. В соответствии с ГК РФ это государственные органы, реализующие данныеполномочия. Например, в соседнем Билибинском районе это органы социальной поддержки. У нас государственными полномочиями по осуществлению деятельности по опеке и попечительству наделен орган местного самоуправления муниципального района.

    Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, кому, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога, сдачи внаем, предоставления в безвозмездное пользование, долевого участия, раздела, выдела долей,отказа от права преимущественной покупки доли и т.п.), и на каких условиях разрешается заключить.

    С 2011 года широкое распространение получило приобретение жилья за счет социальных выплат, в том числе за счет материнского (семейного) капитала (МСК). С целью соблюдения прав и законных интересов несовершеннолетних в статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) включен пункт 4, который определяет, что жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению.

    Правила направления средств (части средств) МСК предусматривают возможность оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) МСК, в собственность лица, получившего сертификат, либо в собственность супруга лица, получившего сертификат.

    При этом в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) необходимо представить засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, которое приобрело жилое помещение с использованием средств МСК, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере.

    Таким образом, обязательства лица, получившего сертификат, направлены на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних, поскольку законные представители несовершеннолетнего обязаны получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства при совершении сделок, которые влекут за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

    Взаимодействие органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с территориальным органом ПФР, нотариусом, органами опеки и попечительства позволяет надлежащим образом обеспечить исполнение владельцами сертификатов взятых на себя обязательств.

    В настоящее время фактов расторжения договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств МСК, не зафиксировано.Отчуждение таких жилых помещений к первоначальному собственнику или в пользу третьих лиц в нашем районе не осуществлялось. Это свидетельствует о соблюдении интересов государства при предоставлении федеральных бюджетных средств и их целевом расходовании на социальные цели, установленные Законом № 256-ФЗ.

    Константин Тырылгин,государственный регистратор.

    Рубрики:

  • отправить другу
  • распечатать
  • Комментарии

    Имя
    E-mail
    Текст
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Отправить
    Сбросить